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[오피니언]

울산 밖 부동산수요자들에 주목하자!

칼럼 심형석
승인 16-04-04 16:28 | 최종수정 16-04-04 16:28  
 

 공급과잉 논란이 계속되는 대부분의 업종과 마찬가지로 부동산시장 또한 이러한 논란에서 자유로울 수 없다. 2016년 들어서도 여전히 분양물량과 인허가 물량은 최고를 기록하는 등 국내 개발사업의 구조가 대단지 아파트 위주이기 때문에 짊어져야 하는 어려움은 가중되고 있다. 하지만 이러한 공급물량 보다는 더 중요한 것은 수요요인이다. 수요가 튼튼하다면 공급물량이 일시적으로 늘어나더라도 부동산시장은 큰 어려움 없이 안정화될 수 있다. 따라서 부동산시장에서는 수요를 파악하는 것이 더 중요하다.

수요는 다양하게 분류되는데 최근에는 수요의 구조와 범위가 중요시되고 있다. 과거에는 단순히 수요의 양(인구수)과 질(소득)이 중요했으나 지방의 경우 고령화가 심화되고 인구의 외부유출이 늘어나면서 자연스럽게 수요의 구조와 범위가 더욱 중요하게 되었다. 지방 부동산시장은 수요 측면에서 수도권에 비해 크지 않아 외부수요의 유입은 부동산시장을 활성화시키는데 큰 도움이 된다. 특히 서울 투자자들의 움직임은 외부수요를 고려하는데 가장 큰 변수가 된다. 그 숫자도 많지만 자금력과 정보력이 지방에 비해 상대적으로 우월하기 때문이다.

과거에는 외부수요를 파악하기 위해 다양한 방법을 동원하였는데 지금은 다행히 국토부에서 매입자 거주지 통계를 제공하기 때문에 이를 활용하면 된다. 2015년 한 해 동안 울산지역 주택 매입자의 거주지를 분석하면 울산 거주자의 비중은 88.7%로 나타났다. 전국적으로는 80.1%, 경남이 81.3%였으니 울산지역이 상대적으로 지역 거주자의 투자 비중이 높은 편이다. 울산 주택 매입자 중 외부수요(울산이외 거주자)의 비중은 11.3%였으나 다소 염려스러운 것은 이 비중이 지속적으로 감소하고 있다는 것이다. 2013년 13.3%의 비중이었으나 2014년에는 12.2%로 매년 1%포인트 정도씩 줄어들고 있다.

서울을 포함한 외부지역 거주자의 투자비중이 울산은 10%내외로 크지는 않으나 지역 부동산시장에는 적잖은 영향을 미친다. 외부지역 투자자들이 자금 동원력과 정보력에서 우월하며, 부동산이라는 상품이 묘해서 투자자(투기자)들이 먼저 덤비지 않으면 초기에는 실수요자들은 관망하는 것이 일반적이다. 모델하우스의 줄이 길어지고 분양권의 프리미엄이 올라가면 그때서야 투자에 나서는 것이 실수요자들이다. 외부수요가 흔들어놓은 부동산시장에서 최종적으로는 우리지역 거주자들이 피해를 볼 수도 있다는 말이다.

외부수요 중 가장 관심을 가져야하는 대상은 서울지역 투자자들이다. 투자자들의 숫자도 많지만 자금 동원력이나 정보력에서 지방과는 차이 나기 때문에 서울지역 투자자들의 움직임은 초미의 관심사가 될 수밖에 없다. 안타깝게도 서울지역 거주자가 우리 울산의 주택을 매입한 경우는 2012년 1,791건에서 2015년 335건으로 급격히 감소하였다. 더욱 우려되는 점은 경남지역의 경우 2014년 846건에서 2015년 1,602건으로 서울지역 투자자들의 매입건수가 급격히 증가하고 있다는 점이다. 최근 진주의 혁신도시 사업이 궤도에 오르고 사천시가 항공우주산업으로 주목을 받으면서 매매가격 상승률도 상당히 높은 수준으로 올랐다. 서울지역 투자자들이 움직이면서 지역 부동산시장이 미치는 영향을 단적으로 보여주고 있다.

외부수요 중에는 꼭 내국인만을 대상으로 할 필요는 없다. 외국인의 수요 또한 적극적으로 확보해야할 대상이다. 실지로 제주의 경우 외국인의 수요로 인해 부동산시장에서 새로운 역사를 쓰고 있다. 울산의 경우에도 여타 지역에 비해서는 외국인의 수요가 적지 않다. 외국인 토지취득현황을 살펴보면 대략 면적기준으로 0.6%의 비중을 차지하는데 꾸준히 발굴하고 유치해야하는 좋은 수요인 것만은 틀림없다. 이제는 울산 밖 부동산수요자들에 주목해야 하는 시대가 되고 있다.

 
 
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